Малыхина Ольга Евгеньевна

Факультет: Горно-геологический
Специальность: Землеустройство и кадастр

E-mail: olya.malykhina@rambler.ru

Тема магистерской работы: "Исследование систем регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них"

Научный руководитель: доцент кафедры геоинформатики и геодезии, к.т.н.
Митрофанова Елена Игоревна

Нам известен тот факт, что во всем мире возрастает потребность в информации о земле как основе для планирования, развития и контроля за естественными ресурсами. Расширение производства в мире значительно усиливает давление на природную среду. Земля, которая так или иначе является основным источником материальных благ, имеет критически важное значение и требует создания эффективной системы управления [1].

Принятие новой Конституции Украины, радикальные преобразования, которые происходят в обществе, в частности, реформирования отношений собственности относительно недвижимости, предопределяют необходимость создания адекватных средств управления недвижимым имуществом. Среди них важное место занимает регистрация прав на недвижимость, которая должна создавать гарантии надежности этих прав, оказывать содействие инвестиционной активности, развития рынка недвижимости и поддержке системы налогообложения [2].

Государственная регистрация объекта недвижимости — акт присвоения каждому сформированному объекту (предмету) недвижимости уникальных реквизитов, позволяющих однозначно идентифицировать данный объект регистрации на территории населенного пункта. Эти реквизиты постоянно сохраняются за объектом недвижимости вплоть до прекращения его физического существования.

Государственная регистрация прав на недвижимость – это акт на основании и с момента совершения, которого за гражданами и юридическими лицами признаются и закрепляются государством права на недвижимость и приобретают юридическую силу сделки с недвижимостью[3].

Единая система регистрации прав на недвижимое имущество необходима для создания развитого и стабильного рынка недвижимости, защиты прав и интересов участников оборота недвижимого имущества на Украине.

Правовой основой для создания в Украине единой системы регистрации прав на недвижимость и их ограничений стал принятый Верховной Радой Украины Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года. Данный Закон принят с целью создания Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений и в соответствии с преамбулой определяет правовые, экономические, организационные принципы создания в составе государственного земельного кадастра единой системы государственной регистрации прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, ограничений этих прав [5].

Существующий механизм регистрации правоустанавливающих документов, который реально действует в Украине и является определенным аналогом системы “регистрации документов”, не отвечает потребностям рыночной экономики и в будущем не будет обеспечивать возрастающих нужд рынка недвижимости.

На сегодняшний день необязательность регистрации правоустанавливающих документов на недвижимость привела к тому, что не все объекты недвижимости зарегистрированы, следствием этого являются укрытие доходов, неуплата налогов и др. противоправные действия. При регистрации правоустанавливающих документов не регистрируются ограничения (сервитуты), ипотека и др. права третьих лиц касающихся объектов недвижимости.

Существующая регистрация не гарантирует безопасности трансакций. Недостаточная защищенность прав владельцев и третьих лиц приводит к снижению активности на рынке недвижимости и поступлений средств в бюджет. Сложными остаются процедуры получения права собственности на недвижимость и регистрации правоустанавливающих документов, а также процедура защиты прав или законных интересов физических и юридических лиц в судебном порядке.

Частные компаний, которые действуют на рынке недвижимости, создают свои собственные реестры трансакций и запретов на отчуждение имущества, что свидетельствует о недостаточном обеспечении рынка существующими системами[2].

Актуальность создания, развития и усовершенствования системы регистрации объектов недвижимого имущества очевидна и чрезвычайно важна, так как создаваемая система должна способствовать решению принципиально важных задач, таких как:

• защита конституционных прав собственников и других правообладателей на объекты недвижимого имущества;

• обеспечение автоматизированного ведения земельного кадастра по единым стандартам, классификаторам и технологическим процедурам;

• управление земельными ресурсами;

• создание инструмента постоянной актуализации сведений о землепользователях и земельных участках;

• эффективное ведение мониторинга и контроля использования земель;

• содействие наилучшему функционированию рынка земли.

Таким образом, для учёта состояния недвижимости в данное время необходима надежная система регистрации пространственных границ земельных участков и каждого предмета недвижимости. Такую систему сложно создать, но ещё сложнее заставить её функционировать на территории всего государства, т. к. необходимо сразу учитывать несколько факторов: доступ к информации, наглядность информации и лёгкость её применения, возможность её реального использования.

Главной задачей регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них является обеспечение гарантий прав собственности и свободного доступа к информации о них. Для этого необходимо чтобы был создан единый реестр данных, в который бы заносились права собственности на недвижимое имущество, запреты отчуждений объектов недвижимого имущества, сделки с недвижимостью и ипотеки.

Целью работы является исследование систем регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них и совершенствование существующей автоматизированной системы АС ГЗК для создания надежной системы единой государственной регистрации объектов недвижимого имущества в Украине.

Соответственно с целью работы формируются основные задачи исследования:

• анализ опыта разных стран и обобщение общих принципов и подходов к построению системы регистрации;

• описание и анализ фактического состояния системы регистрации Украины для выявления, характеристики и систематизации основных проблем регистрации;

• изучение структуры и принципов функционирования существующей АС ГЗК Донецкой области «ДОНБАСС - 2000» для решения вопроса о возможности использования этой системы при построении единой системы регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них;

• реализация функций системы регистрации на примере г. Ясиноватая на основе разработки собственной базовой версии программы регистрации объектов недвижимости и прав на них, базирующейся на АС ГЗК «Донбасс 2000».

Практическая цель работы заключается в написании собственной базовой версии программы новой системы регистрации с учётом предъявленных выше требований к регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них.

Практическая ценность данной работы заключается в том, что на основе изученного и проанализированного материала, должна быть предложена версия единого реестра регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них (на примере г. Ясиноватая).

Данная версия является универсальной для всей территории Украины, так как разрабатывается на основе АСГЗК, но при этом учитываются все ее недостатки с правовой и практической точки зрения. Предполагается, что апробирование данной системы на примере одного города может распространиться и на другие города Украины. Данная система получила название АС ЕГРОН (автоматизированная система единой государственной регистрации объектов недвижимости). Ею могут пользоваться предприятия, которым необходимо осуществлять регистрацию объектов недвижимости.

В мире существует две наиболее распространенные системы регистрации:
• регистрации документов, в реестр которой вносится запись о передаче прав на недвижимость;
• регистрация прав или титулов, в ней регистрируется факт самого соглашения, а недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах.

Общие черты систем регистрации

В абсолютном большинстве стран регистрационная система состоит из двух частей [6]:
1. картографической - планы масштаба 1:500-1:5000, на которых отображена информация о границах собственности, административных границах, математической основе планов (система координат, геодезические пункты), кадастровых номерах (идентификатор) участка, основных элементах местности (сооружения, гидрография, леса и т.п.).
2. документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности, и т.п.

Информация в системе группируется на основе земельного участка (парцела) или имени собственника, или их комбинации.

Рассмотрев организацию систем регистрации в разных странах, отметим, что в их создании чрезвычайно важна роль государства, которое устанавливает:
• кто (какие организации) ответственны за определенную информацию и за определенные базы данных, четкое распределение правовых и технических функций; как должен быть организован обмен информацией между разными организациями;
• каким образом и какая информация доступна для пользователя;
• как установить стандарты, процедуры и терминологию, и т.п..

Краткое описание некоторых современных кадастровых систем.

Условно можно выделить четыре основных блока стран [7]:

1. страны с наполеоновской административной системой. Это, в основном, страны юга Европы, включая Францию, Испанию, Италию, Грецию, и т.п.;
2. страны с немецкой системой. Эта группа включает Германию, Австрию, Швейцарию;
3. блок скандинавских стран, ярчайшим представителем которого является Швеция;
4. отдельно выделяется также группа англоязычных стран, куда входит как сама Великобритания, так и другие страны мира, которые в той или другой мере испытали влияние английского "общего права", включая США и Канаду.

Наиболее целесообразно остановиться на странах в которых развита регистрационная система. Ярким примером для подражания является Швеция и Германия.

Наибольших успехов в создании реестра собственности достигла Швеция, в которой создан единый банк данных о недвижимости. Вся земля в Швеции разделена на объекты недвижимости. Все они зарегистрированы в нескольких базовых реестрах недвижимого имущества (реестр недвижимого имущества, земельный реестр, реестр зданий, реестр координат, адресный реестр и прочие). Реестр недвижимого имущества и земельный реестр составляют ядро банка данных. Кроме того, он содержит копию реестра налоговых органов относительно недвижимости.

Реестр ведется большим количеством органов по всей стране. Ведение реестра в основном является задачей центральных правительственных органов - Национальная Геодезическая Служба (Lantma teriverket) имеет руководящую роль.

Главной задачей регистрации земли является обеспечение гарантий прав собственности и свободного доступа к информации о них. Система регистрации земли, которая упорядочена и хорошо функционирует, является предпосылкой для гарантированной безопасности и оказывает содействие осуществлению транзакций.

Земельный реестр ведется 93-мя органами земельной регистрации. Эти органы являются частью правовых судов и административно подчиненные Национальной Судебной Администрации. Пользователи имеют прямой доступ к системе для регистрационных целей и получения информации[6].

Кадастровая, геодезическая и картографическая система была создана в Германии в начале 19-го век в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией Гражданского Кодекса "Burgerliches Gesetzbuch", который составляет основу для транзакций и регистрации прав на недвижимое имущество[7].

В то же время, в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет, в силу федеративного устройства страны. Но, во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. В разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.

Система состоит из трех основных элементов:
• Управления земельной книги, которое ведет реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности;
• Управления топографических съемок, которое отвечает за создание кадастровых карт и подготовку документации, а также проводит все топографо-геодезические работы для других целей;
• Нотариат, который заверяет соглашения и прочие правовые акты, которые касаются прав собственности, транзакций и ограничений и ведет реестр этих актов.

Эти три независимых элемента взаимосвязаны и действуют совместно, контролируя друг друга, что дает возможность получать высокое качество данных в системе.

Не смотря на то, что реестр недвижимости и картографирование недвижимости ведется двумя разными организациями, все данные отлично согласовываются между собою, а независимость этих организаций в значительной мере оказывает содействие достоверности данных. Реестры собственности в основном компьютеризированы и базируются на цифровых крупномасштабных картах.

Реестр недвижимости отличается от наполеоновской системы. Вопреки ряду технических отличий (например, за основу регистрации принята единица собственности, а не собственник), главным является то, что любая транзакция считается незавершенной, пока она не зарегистрирована в реестре. Реестр построен на принципе легитимности записей, которые, в свою очередь, предусматривают высокие требования относительно отсутствия ошибок в записях[6].

В целом, можно отметить следующие основные особенности систем регистрации[6]:

1. Система действует на основе тщательно разработанного законодательства.
2. Существуют детально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации.
3. Система является государственной и централизованной с делегированием некоторых полномочий на места.
4. Система состоит из картографической и документальной частей.
5. Реестры базируются на основе официальных крупномасштабных карт.
6. В большинстве систем поддерживаются единые стандарты обмена данными.
7. Рутинные работы выполняют за счет самофинансирования, модернизация - при поддержке государства.
8. Кадастровые системы постоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации.
9. Реестры являются открытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступна информация о стоимости и залоге).

Таким образом, Украине необходимо построить свою собственную систему регистрации недвижимости, которая будет учитывать традиции и особенности нашей страны, будет оказывать содействие развитию нашей экономики, поэтому опыт других стран чрезвычайно полезен при решении этой проблемы.

Создание в нашем государстве системы земельного кадастра Украины началось еще со второй половины 90-х годов, то есть со времени становления независимости, проведения земельной реформы и принятия нового Земельного кодекса.

Юридическое пространство касаемо этих вопросов приобретает важное значение, это подтверждается рядом принятых законодательных актов[2], [8]:

• Конституция Украины, Земельный Жилой, Лесной, Водный кодексы Украины;

• Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», «О собственности», «О приватизации государственного жилого фонда», «О приватизации государственного имущества», «О местном самоуправлении»;

• Декрет Кабинета Министров Украины «О приватизации земельных участков»;

• Указ Президента «О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности”;

• Постановление Кабинета Министров Украины «О порядке ведения государственного земельного кадастра»;

• «Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, которые находятся в собственности юридических и физических лиц»;

• «Положение про Единый государственный реестр для регистрации запретов отчуждения объектов недвижимого имущества»;

• другие нормативно-правовые акты.

Среди авторов научных работ по вопросам регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них в Украине выделяются: М Сушко, Т. Грицай, П. Осадчий, Д. Баюра, Н. Орлов, А.М. Третяк, М.Г. Лихогруд, М. Д. Черемшинский, И. Завальная и др.

Государственный земельный кадастр включает данные регистрации права собственности, права пользования землей и договоров аренды земли, учет количества и качества земель, зонирование территорий населенных пунктов, экономической и денежной оценки земель[8].

Процесс создания системы государственной регистрации является непростой задачей, т. к. необходимо учитывать специфику государства и существующее законодательство.

Внедрение системы регистрации означает переход к новой системе управления недвижимостью. Рассмотрим, как же ведется и кому подчиняется регистрация в нашем государстве.

В настоящее время регистрация в Украине ведется следующими ведомствами:

• регистрация прав на объекты недвижимости – нотариусы в системе Министерства юстиции;

• учет земельных участков и регистрация прав на землю - обеспечивает государственный комитет по земельным ресурсам,

• учет объектов недвижимости (дома, квартиры) – БТИ.

Министерство Юстиции является держателем реестров, которые являются основными компонентами будущей единой системы. К этим реестрам относятся[5]:

• реестр запретов отчуждений объектов недвижимого имущества,
• реестр прав собственности на недвижимое имущество,
• реестр ипотек,
• реестр сделок.

Эти реестры ведутся в единой централизованной базе банных, их администрирование и ведение осуществляет специализированное государственное предприятие Министерства Юстиции «Информационный центр». Компьютерная сеть, созданная Информационным центром распространяется на всю территорию Украины и поддерживает работу регистрационных систем в режиме “on-line”.

Существует и реестр прав на земельные участки. В данное время регистрация земельных участков осуществляется в составе государственного реестра земель, который состоит из двух частей:

• книги записи регистрации государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоры аренды земли, с указанием кадастровых номеров земельных участков;
• поземельной книги, которая содержит информацию с земельном участке.

Государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества в Украине осуществляют местные органы исполнительной власти через разветвленную систему бюро технической инвентаризации (БТИ) [9] (см. анимацию).

Анимация - Существующая практика учета объектов недвижимости и регистрации прав на них

Государственная регистрация права собственности на объекты имущества в БТИ является обязательной для собственников, независимо от форм собственности.

Реестр прав собственности на недвижимое имущество (далее - Реестр прав) является информационной системой, которая содержит сведения о зарегистрированных правах собственности, субъектов прав, объекты недвижимого имущества, правоустанавливающие документы, на основании которых осуществлена регистрация прав собственности (см. рис. 1). Реестр прав включает в себя Реестр заявлений и запросов, а также регистрационные дела, которые не могут быть изъяты[10].

Рисунок 1 - Система ведения государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество [10]

Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, которое находится на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а также ограничения этих прав, а именно[11]:

1. право собственности на недвижимое имущество;
2. другие вещные права на чужое недвижимое имущество:
3. право владения;
4. право пользования (сервитут);
5. право постоянного пользования земельным участком;
6. право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей;
7. право застройки земельного участка;
8. право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.

Основой для формирования Государственного реестра прав являются данные учета земельных участков в Государственном земельном кадастре и кадастровый номер объекта недвижимости.

В Украине не подлежат регистрации временные сооружения, а также сооружения, не связанные фундаментом с землей.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривает несколько этапов[12]:

• учет заявления о госрегистрации вещных прав и их ограничений;
• принятие и проверка документов, поданных для госрегистрации вещных прав;
• установление отсутствия оснований для отказа в госрегистрации;
• госрегистрация вещных прав или отказ в такой регистрации прав и внесение данных в Государственный реестр прав;
• присвоение кадастрового номера объекта недвижимого имущества;
• выдача документов, которые подтверждают зарегистрированное вещное право.

Государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество будет проводиться при наличии кадастрового плана земельного участка и данных технической инвентаризации других объектов недвижимого имущества, вещные права относительно которых подлежат государственной регистрации[12].

Важнейшим является то, что по смыслу существующие формы регистрации не направленные на защиту прав собственников, пользователей, кредиторов в условиях конкурентного рыночного отношения.

Итак, ныне регистрация в Украине ведется: учет прав на землю обеспечивает государственный комитет по земельным ресурсам, а учет по домам и квартирам – БТИ.

Сложившаяся ситуация на Украине очень проблематична:

1. данные по регистрации сосредоточены в разных подразделениях, их сбор проводится в разных направлениях, а сами данные имеют излишнюю информацию, дублируются и не содержат нужной информацию.
2. не защищены конституционные права собственников и других правообладателей на объекты недвижимого имущества.
3. разнородность баз данных, необходимых для осуществления регистрации и обмена информацией.
4. существующий в Украине порядок регистрации не соответствует современным требованиям процесса реформирования собственности, так как в нашем государстве не существует на данное время единой системы регистрации прав на недвижимое имущество[8].

Из этого перечня очевиден бессистемный и фрагментарный характер существующей регистрации. Но в Украине существуют все объективные предпосылки для внедрения Единой Государственной системы регистрации прав собственности на недвижимость.

Итак, при выполнении данной работы были исследованы:

• страны имеющие развитую систему регистрации;
• существующее состояние системы регистрации Украины и ее основные проблемы;
• структура и принципы функционирования существующей автоматизированной системы государственного земельного кадастра Донецкой области «ДОНБАСС - 2000»;
• структура таблиц БД АСГЗК «ДОНБАСС - 2000» и порядок их информационного наполнения (на примере БД «Ясиноватая»).

На основе выполненного исследования можно сформулировать направления совершенствования системы регистрации прав на недвижимость в Украине:

• законодательные аспекты;
• технические;
• организационные.

В дальнейшем при развитии базовой функциональности учета и анализа стоит задача в необходимости реализации и поддержке ниже перечисленных возможностей:

• описание границ земельного участка;
• история земельного участка;
• вопросы возникновения и ликвидации;
• дата учета и регистрации;
• учет обременений, налагаемых объектом учета и на объект учета;
• автоматизированное формирование и выдачу форм и выписок из ГЗК;
• модуль учета субъектов права с ведением справочника физических лиц, юридических лиц и справочника органов власти;
• поиск объекта учета по значениям его атрибутов.

Глобальное внедрение системы общегосударственного масштаба должно быть поддержано:

• разработкой единой структуры БД реестра;
• централизацией информационного хранилища;
• существованием главного сервера БД;
• реализацией сетевого взаимодействия между органами учёта.

Перспективы дальнейшего развития системы АС ЕГРОН:

• подключение реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, реестра ипотек, реестра сделок;
• сортировка выводимой информации;
• формирование отчётных форм;
• мониторинг и статистика.

1. Из опыта стран с развитой рыночной экономикой видно, что для решения вопросов регистрации объектов недвижимости созданы и функционируют разнообразные системы регистрации. Наибольшего распространения приобрели системы регистрации документов и регистрации прав на недвижимость.

2. Анализ свидетельствует о том, что наиболее эффективными являются системы "регистрации прав" на недвижимость, в которых, в отличие от систем "регистрации документов", регистрируется как факт самого гражданско-правового соглашения относительно недвижимости, так и все ограничения и отягощение права собственности, а государство гарантирует достоверность и надежность зарегистрированных прав.

3. В данное время в Украине фактически не существует единой системы регистрации прав на недвижимое имущество, а существуют лишь разрозненные элементы регистрации. Регистрируются лишь правоустанавливающие документы и определенные технико-экономические характеристики недвижимости. Не осуществляется проверка реального правового статуса имущества и учета всех прав относительно его. Не существует накопления единой информационной базы и взаимосвязи между данными регистрациями, отсутствует взаимная координация, имеет место дублирование функций. Важнейшим является то, что по смыслу существующие формы регистрации не направлены на защиту прав собственников, пользователей, кредиторов в условиях конкурентного рыночного отношения.

4. Итак, можно выделить следующие преимущества от внедрения системы регистрации прав на недвижимость[6]: эффективное управление общественными и частными землями, уверенность собственников, защита прав собственников, уменьшение количества земельных споров, усовершенствование системы передачи прав собственности, стимулирование рынка земли, безопасность кредитов и инвестиций, ускорение земельной реформы, эффективность налоговой политики, поддержка земельного планирования и управления, мониторинг рынка земли.

1. О. Дышлык “Система регистрации недвижимости, кадастр и их взаимодействие” НВЦ "Геоматика" Киев, Гео-Гарант 2003 г. http://www.geo-garant.ru/cgi-bin/content.pl?p=51&nid=17 .

2. М. Черемшинський “Огляд концепції створення Системи реєстрації прав на нерухомість в Україні”, Укргеодезкартографія. http://www.geomatica.kiev.ua/training/Legislation/chapter104.html .

3. Тарас Тертычный “Регистрация недвижимости и сделок с недвижимостью” http://bin.com.ua/templates/analitic_article.shtml?id=50010.

4. Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1952-15.

5. А. Калиниченко “Регистрация прав на недвижимость”, Юридическая практика № 26, 2005 г. http://www.urist.org.ua/issue/komunal/31623290605.

6. М. Черемшинський “Обзор опыта зарубежных стран в создании земельных регистрационных систем” Укргеодезкартография, Киев, Гео-Гарант 2003 г. http://www.geo-garant.ru/cgi-bin/content.pl?p=52&nid=17 .

7. Герхард Ларссон “Регистрация земель и кадастровые системы. Средства управления землями и земельной информацией”, стр. 211.

8. І. Завальна “Законодавче забезпечення Державної системи реєстрації прав на нерухоме майно в Україні”, Мінюст України http://www.geomatica.kiev.ua/training/Legislation/chapter103.html.

9. М. Сушко “Реєстр прав власності на нерухоме майно: яким йому бути?”. Українська інвестиційна газета. Нормативна база. N 37, від 17 вересня 2002 р.

10. А. М. Третяк “Земельний кадастр і реєстрація прав на нерухомість: їх суть і відмінності”, Землевпорядкування № 2, 2003 р.

11. Относительно принятия Закона Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество” от 2. 08. 2004 г. http://www.ank.odessa.ua/consult/pracpred/gilishnoe/glst02.html.

12. А. Ковалишин “Узаконенная регистрация прав на недвижимость”. Коментарии от 09.07.2004 г. http://licence.com.ua/content/view/623/41/.